新华财经上海9月12日电（记者 杨溢仁）近期，华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏大悦城商业REIT”）发售实现超募的消息引发业界关注。

分析人士指出，尽管当前市场恢复动能略显不足，但长期来看，得益于更多扩内需、促消费的利好政策推出，商铺租赁需求有望进一步释放。此外，在商业运营企业顺应消费和服务需求变化，不断提升运管水平的前提下，消费基础设施REITs的表现依旧可期，建议各机构把握布局、参与机会。

板块整体表现稳健

可以看到，华夏大悦城商业REIT发行累计吸金48.124亿元（含战略配售、网下发售和公众发售），是拟募集规模（33.23亿元）的1.448倍，产品实现超募的背后，是投资机构对消费基础设施REITs板块的持续看好。

“2023年受益于场景约束解除，代表着景气度的数据有所回升，购物中心的场日均客流量迎来反弹，增长至近五年最高值，且排除了压制因素，叠加政策刺激消费，中长期购物中心的场均客流量有望进一步增长。”一位保险机构投资人向记者表示，“2024年，购物中心的复苏脚步也没有停下。就购物中心的场均日客流情况分析，上半年全国场均日客流达1.84万人，同比增长4%，增速最高为2月，达到13%。再按线级城市来划分，一线和三线及以下城市的上涨幅度最为明显，达到6%。”

另据仲量联行测算，我国购物中心市场的平均空置率已实现连续五个季度回落，空置压力继续改善。具体来看，截至2024年二季度，中国21城优质零售地产市场平均空置率为10.3%，较年初回落0.2个百分点，企稳信号更加明确。

值得一提的是，纵览已公布的2024年中报，上市四单消费基础设施REITs均交出了稳健运营的成绩单——在社零增速放缓的大背景下，客流量及销售额均实现了同比提升。

就中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金印力消费REIT”）来看，报告期内（2024年4月16日至2024年6月30日），该基金实现收入约7247.9万元，净利润达464.96万元；截至报告期末，基础设施项目可租赁面积为100005.40平方米，实际出租面积达98400.00平方米，期末时点出租率为98.40%，项目整体运营平稳。不仅如此，2024年上半年，该项目的客流量达1052万人次，同比增长3.26%，销售额（不含汽车销售额）达191501.48万元，同比增长10.28%。

再以华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏金茂商业 REIT”）为例，报告期内（2024年1月31日至2024年6月30日），该基金实现收入约3783.82万元，净利润约660.99万元；项目销售额较上年同期增长15.25%，经营形势持续稳定向好；2024年上半年，项目客流量达764万人次，较上年同期提升了8.81%。

“2024年二季度，消费类REITs表现亮眼，底层资产的优质运营（如招商管理调整业态组合，活动策划吸引客流等多重措施）和所在城市的良好发展态势为该板块的业绩表现提供了有力支撑。”前述投资人称，“向后看，若想获得可持续增长，那么基础设施项目运营对于主动管理能力的要求会不断提升。”

精益运营仍为关键

戴德梁行发布的《中国购物中心升级趋势新场景激发新活力》研究报告显示，近年来，文旅消费、数字消费、绿色消费、健康消费等新型消费潜力正加速释放，即时零售、社交电商、私域运营等零售新模式快速发展。2024年上半年，消费市场呈恢复态势，商铺租赁需求呈温和复苏态势，但不同城市、商圈间差异较大。

与此同时，当前居民消费需求正发生转变，一方面，在注重品质的同时消费回归理性；另一方面，更加关注精神满足与体验感。

不少业内专家指出，对于零售商业项目而言，未来如何更好地顺应消费和服务需求变化，不断创造新的消费场景，提升、精益运营管理能力，是项目实现可持续发展绕不开的议题，也是助力消费基础设施公募REITs稳定现金流和利润增长的关键。

那么，怎样才能提升项目穿越周期运营的能力？

“我们将充分利用丰富的行业经验和扎实的客户基础，力争在保持基础设施项目较高出租率的同时，争取租金的增长，提高基础设施项目经营效率。”印力集团董事长丁力业告诉记者。

具体到实际工作中，首先，是针对拟到期租户提前开展客户维护及续租的沟通工作，管理租户集中度风险，维持项目较高出租率水平，并力争提高租金水平。其次，是引入知名品牌，在聚合品牌资源的同时提高租户长期的稳定性及忠诚度，充分发挥品牌租户“客流压舱石”的作用，为项目提供稳定持续的营业额与现金流。再者，是举办特色推广活动，提升基础设施项目人气与品牌影响，持续提升消费者体验，扩大项目城市级影响力。最后，是借助运营管理机构的数字化解决方案，以科技赋能消费者服务、商户服务、运营管理全流程，实现全链条业务流程的智能化管理，提升运营管理效率及有效性。

不可否认，中国商业地产市场已经从增量开发时代进入到存量改造提升时代，在市场竞争日益激烈的背景下，购物中心需要打破传统经营模式，通过应用先进技术、引入特色品牌、创新商业模式、营造沉浸式体验场景、提供优质的服务以及人性化关怀，形成自身的核心竞争力。

更多项目有望入市

随着一系列鼓励性政策文件的推出，向后看，公募REITs的时代机遇已经向消费基础设施领域打开。

“公募REITs的发行可以帮助商业集团实现‘轻重分立’，助力打造双平台模式实现价值最大化。”一位券商固收部门负责人坦言，“同时，发行REITs也有助于优化企业资产投资模式，提升经营可持续性。不仅如此，还能够让资产管理能力在价值创造中得以充分体现，而不仅是由地段和硬件本身决定价值，这是对优秀管理能力的奖励，具有优秀商业管理能力的企业必然能借助REITs拓展出更大的发展空间。”

多位原始权益人向记者表示，公募REITs可以有效发挥资源配置的功能，引导社会资金更好地参与优质基础设施与不动产投资，同时将金融行业的“功能性”放在首位，促进消费，助力国家重要战略行业发展，更好地服务经济高质量转型。

总而言之，消费基础设施公募REITs市场将不断扩容，为商业地产企业由传统的重资产运营模式向轻资产发展模式转变提供解题新思路。此外，消费基础设施REITs也将为普通投资者参与商业地产布局提供便捷路径，丰富投资市场产品结构及种类。

毋庸置疑，消费基础设施公募REITs市场扩容实属商业地产企业及投资市场双向奔赴的结果，前景可期。

前述负责人建议，未来可持续关注底层资产经营状况良好，分派率较高的REITs项目，以及拥有大量优质持有型物业储备、经营稳健、财务健康的开发商，把握布局机会。

编辑：王菁

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新华财经上海9月12日电（记者 杨溢仁）近期，华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏大悦城商业REIT”）发售实现超募的消息引发业界关注。

分析人士指出，尽管当前市场恢复动能略显不足，但长期来看，得益于更多扩内需、促消费的利好政策推出，商铺租赁需求有望进一步释放。此外，在商业运营企业顺应消费和服务需求变化，不断提升运管水平的前提下，消费基础设施REITs的表现依旧可期，建议各机构把握布局、参与机会。

板块整体表现稳健

可以看到，华夏大悦城商业REIT发行累计吸金48.124亿元（含战略配售、网下发售和公众发售），是拟募集规模（33.23亿元）的1.448倍，产品实现超募的背后，是投资机构对消费基础设施REITs板块的持续看好。

“2023年受益于场景约束解除，代表着景气度的数据有所回升，购物中心的场日均客流量迎来反弹，增长至近五年最高值，且排除了压制因素，叠加政策刺激消费，中长期购物中心的场均客流量有望进一步增长。”一位保险机构投资人向记者表示，“2024年，购物中心的复苏脚步也没有停下。就购物中心的场均日客流情况分析，上半年全国场均日客流达1.84万人，同比增长4%，增速最高为2月，达到13%。再按线级城市来划分，一线和三线及以下城市的上涨幅度最为明显，达到6%。”

另据仲量联行测算，我国购物中心市场的平均空置率已实现连续五个季度回落，空置压力继续改善。具体来看，截至2024年二季度，中国21城优质零售地产市场平均空置率为10.3%，较年初回落0.2个百分点，企稳信号更加明确。

值得一提的是，纵览已公布的2024年中报，上市四单消费基础设施REITs均交出了稳健运营的成绩单——在社零增速放缓的大背景下，客流量及销售额均实现了同比提升。

就中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金印力消费REIT”）来看，报告期内（2024年4月16日至2024年6月30日），该基金实现收入约7247.9万元，净利润达464.96万元；截至报告期末，基础设施项目可租赁面积为100005.40平方米，实际出租面积达98400.00平方米，期末时点出租率为98.40%，项目整体运营平稳。不仅如此，2024年上半年，该项目的客流量达1052万人次，同比增长3.26%，销售额（不含汽车销售额）达191501.48万元，同比增长10.28%。

再以华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏金茂商业 REIT”）为例，报告期内（2024年1月31日至2024年6月30日），该基金实现收入约3783.82万元，净利润约660.99万元；项目销售额较上年同期增长15.25%，经营形势持续稳定向好；2024年上半年，项目客流量达764万人次，较上年同期提升了8.81%。

“2024年二季度，消费类REITs表现亮眼，底层资产的优质运营（如招商管理调整业态组合，活动策划吸引客流等多重措施）和所在城市的良好发展态势为该板块的业绩表现提供了有力支撑。”前述投资人称，“向后看，若想获得可持续增长，那么基础设施项目运营对于主动管理能力的要求会不断提升。”

精益运营仍为关键

戴德梁行发布的《中国购物中心升级趋势新场景激发新活力》研究报告显示，近年来，文旅消费、数字消费、绿色消费、健康消费等新型消费潜力正加速释放，即时零售、社交电商、私域运营等零售新模式快速发展。2024年上半年，消费市场呈恢复态势，商铺租赁需求呈温和复苏态势，但不同城市、商圈间差异较大。

与此同时，当前居民消费需求正发生转变，一方面，在注重品质的同时消费回归理性；另一方面，更加关注精神满足与体验感。

不少业内专家指出，对于零售商业项目而言，未来如何更好地顺应消费和服务需求变化，不断创造新的消费场景，提升、精益运营管理能力，是项目实现可持续发展绕不开的议题，也是助力消费基础设施公募REITs稳定现金流和利润增长的关键。

那么，怎样才能提升项目穿越周期运营的能力？

“我们将充分利用丰富的行业经验和扎实的客户基础，力争在保持基础设施项目较高出租率的同时，争取租金的增长，提高基础设施项目经营效率。”印力集团董事长丁力业告诉记者。

具体到实际工作中，首先，是针对拟到期租户提前开展客户维护及续租的沟通工作，管理租户集中度风险，维持项目较高出租率水平，并力争提高租金水平。其次，是引入知名品牌，在聚合品牌资源的同时提高租户长期的稳定性及忠诚度，充分发挥品牌租户“客流压舱石”的作用，为项目提供稳定持续的营业额与现金流。再者，是举办特色推广活动，提升基础设施项目人气与品牌影响，持续提升消费者体验，扩大项目城市级影响力。最后，是借助运营管理机构的数字化解决方案，以科技赋能消费者服务、商户服务、运营管理全流程，实现全链条业务流程的智能化管理，提升运营管理效率及有效性。

不可否认，中国商业地产市场已经从增量开发时代进入到存量改造提升时代，在市场竞争日益激烈的背景下，购物中心需要打破传统经营模式，通过应用先进技术、引入特色品牌、创新商业模式、营造沉浸式体验场景、提供优质的服务以及人性化关怀，形成自身的核心竞争力。

更多项目有望入市

随着一系列鼓励性政策文件的推出，向后看，公募REITs的时代机遇已经向消费基础设施领域打开。

“公募REITs的发行可以帮助商业集团实现‘轻重分立’，助力打造双平台模式实现价值最大化。”一位券商固收部门负责人坦言，“同时，发行REITs也有助于优化企业资产投资模式，提升经营可持续性。不仅如此，还能够让资产管理能力在价值创造中得以充分体现，而不仅是由地段和硬件本身决定价值，这是对优秀管理能力的奖励，具有优秀商业管理能力的企业必然能借助REITs拓展出更大的发展空间。”

多位原始权益人向记者表示，公募REITs可以有效发挥资源配置的功能，引导社会资金更好地参与优质基础设施与不动产投资，同时将金融行业的“功能性”放在首位，促进消费，助力国家重要战略行业发展，更好地服务经济高质量转型。

总而言之，消费基础设施公募REITs市场将不断扩容，为商业地产企业由传统的重资产运营模式向轻资产发展模式转变提供解题新思路。此外，消费基础设施REITs也将为普通投资者参与商业地产布局提供便捷路径，丰富投资市场产品结构及种类。

毋庸置疑，消费基础设施公募REITs市场扩容实属商业地产企业及投资市场双向奔赴的结果，前景可期。

前述负责人建议，未来可持续关注底层资产经营状况良好，分派率较高的REITs项目，以及拥有大量优质持有型物业储备、经营稳健、财务健康的开发商，把握布局机会。

编辑：王菁

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